Onderzoek – Transitiewijzer

Aanleiding
De stedenbouw werd in de laatste decennia gedomineerd door grootschalige uitleglocaties aan de randen van grote en middelgrote steden. Met de crisis zijn deze grootschalige ontwikkelingen stilgevallen en is de aandacht verschoven naar de transformatie van bestaand stedelijk gebied. De in het verleden verworven grondposities en bijbehorende rentelasten beginnen nu onaangename gevolgen te hebben voor zowel publieke als private partijen. En veel gebieden aan de randen van steden zijn in een impasse terechtgekomen die zich ook fysiek begint te manifesteren door inefficiënt gebruik en achterstallig onderhoud. Om een tegenwicht te bieden aan de focus op de puur financiële benadering van dit probleem, hebben wij Transitiewijzer in het leven geroepen. Een methode om vanuit een multidisciplinaire benadering nieuwe kansen voor de stilgevallen gebiedsontwikkelingslocaties te vinden.

Samenvatting van de methode
Naar een gefundeerde waardevermeerdering
De kern van de methode Transitiewijzer is om gebiedstransities op een andere wijze te benaderen: Van vastgoedgestuurd ontwikkeldenken naar het creeeren van organische vestigingscondities.
Een langere termijn benadering gekoppeld aan korte termijn initiatieven waarmee duurzame gebiedsgroei ontstaat die ruimte maakt voor verbondenheid van initiatiefnemers met het gebied, verweving van functies en daardoor een gefundeerde waardevermeerdering.
Financieel zal deze methode in de meeste gevallen allereerst nog slechts een verlichting van de last betekenen. Het kan voor de korte termijn echter voldoende houvast bieden om ook weer naar de middenlange termijn te durven kijken. De interventie van Transitiewijzer om op een andere manier naar een gebied te kijken zal in de meeste gevallen zorgen voor een maatschappelijke en landschappelijke waardecreatie, waarmee een toekomstige financiële potentie ontstaat die niet gebaseerd is op een opbrengstverwachting van te verkopen vastgoed, maar gefundeerd is op dan reeds werkelijk gerealiseerde waarde. Daarbij zullen nieuwe programma’s een rol gaan spelen. Om een paar programmagroepen te benoemen: lokaal gezond voedsel, herwinbare grondstoffenvoorziening, energietransitie, vrijetijdsbesteding, lichamelijke beweging, zingeving en maatschappelijke bijdrages, ervaringseducatie, nieuwe mobiliteit, schoon water, natuurbeleving en landschapsbeheer, culturele manifestaties, e.d. Het zijn voorbeelden waar vele functies, invullingen en ondernemers per programmagroep zich aan kunnen binden.

Context
De methode Transitiewijzer begint echter niet bij programma en functies. Het is een typisch aspect van het ontwikkeldenken dat we loslaten. We analyseren in de eerste plaats de CONTEXT: de locatie, de achtergronden, de situatie waarin het gebied zich bevindt (maatschappelijk, financieel, politiek), het voorgenomen beleid of gestagneerde ontwikkelingsplan en de financiële opgave op korte termijn.

Strategische ontwikkeling
De analyses vormen een input basis voor de volgende stap: STRATEGISCHE ONTWIKKELING. Een brainstorm over de onderscheidende aspecten van locatie, omgeving en/of regio worden benoemd. Daarnaast is een scan van mogelijk kansrijke initiatieven belangrijk en de mensen die daar achter zitten. De strategie die toegepast wordt is gebaseerd op de onderscheidende kenmerken. De locatie wordt gezien als drager van een serie te stapelen verdienmodellen. Zonder ze gelijk geheel uit te werken wordt op basis van expert judgement een aantal mogelijke concepten geschetst. Deze concepten zijn de toekomstige imagodrager van het gebied. Het is de punt aan de horizon die zo wordt geplaatst. Hoe de weg daar naar toe precies zal verlopen weten we niet, maar er zijn programmacombinaties of groepen te benoemen die dicht bij het concept staan. Die programmacombinaties vormen de houvast om een concreet rekenmodel te kunnen maken en een doorkijk van eerste stap tot verder verloop van de cyclische ontwikkeling van het gebied te schetsen. Deze strategische insteek levert geen plan op (‘zo gaat het worden’) maar door een ruimtelijke verbeelding te geven bij enerzijds het imago en anderzijds de stappen van cyclische ontwikkeling in de tijd ontstaat er een grijpbaar en begrijpbaar beeld.

website-transitiewijzer-3

Resultaatsverwachting
De derde stap van de methode betreft de RESULTAATSVERWACHTING. Het concept en de diverse programmagroepen als gestapelde verdienmodellen wordt op zijn maatschappelijke waardever‐meerdering en op de landschappelijke waardevermeerdering. Omdat we een geïntegreerd financieel model gebruiken wordt er aan de hand van de verschillende scenario’s van programmagroepen ook een resultaatsverwachting geschetst over de financiën van de exploitatie van het gebied. Hierbij wordt vooral ingezet op de inzichten voor de korte termijn. Met lastenverlichting op korte termijn kan immers ‘tijd worden gewonnen’ om de ontwikkelingen op langere termijn een kans te geven.
Hoe waardevol de genoemde resultaatsverwachtingen ook zijn, het blijft papier. Het gaat er bij het creeeren van organische vestigingscondities om werkelijke eerste nieuwe allianties het speelveld te laten innemen. Daartoe is matchmaking nodig, tussen partijen en tussen mensen. De regie hiervoor ligt bij de eigenaar van de grond – vaak de gemeente. Niet vanuit de houding om verantwoordelijkheden over te dragen, maar om initiatieven een kans te bieden. Branding, communicatie en begeleiding zijn hierbij actieve verplichtingen om een goed begin te maken. Vlak daarna komt het op afspraken en contractvorming aan. Transitiewijzer benoemt de kansen en verplichtingen en treedt in overleg met de opdrachtgever hoe de implementatiefase zal verlopen.
Wanneer er een positief bestuurlijk besluit valt over de uitkomsten van Transitiewijzer kan in gezamenlijkheid worden gekeken naar het uitvoeren van de implementatiefase. Het team van Transitiewijzer kan hier een rol in spelen en mogelijk experts op het gebied van businesscases en contractvorming uit ons netwerk introduceren.

Transitiewijzer is Remco Rolvink, M3H, Hosper, Sezen en TwynstraGudde
Met steun van Stimuleringsfonds voor Architectuur (SfA)

Zie www.transitiewijzer.net

terug naar boven