Werkwijzer – Renovatie of sloop nieuwbouw

Renovatie of sloop-nieuwbouw

De keuze tussen renovatie of sloop-nieuwbouw van een bestaand gebouw is niet eenvoudig. De argumenten zijn op voorhand niet altijd duidelijk. M3H is ervaren in het uitvoeren en begeleiden van stedelijke vernieuwingsprojecten. Onze expertise ligt bij de sloop-nieuwbouwtrajecten, waarbij we uitgebreid historisch, programmatisch, financieel en typologisch vooronderzoek doen. Met deze onderzoeken wordt de waarde van het bestaande bepaald. Deze onderzoeken maken ook een afgewogen keuze tussen renovatie of sloop-nieuwbouw mogelijk.

1. Contextuele analyse
De context waarin het gebouw staat, bepaalt voor een belangrijk deel de waarde en de ruimtelijke betekenis van een gebouw. Het gebouw kan onderdeel zijn van een ensemble of waardevolle structuur maar het kan ook een (verdwaalde) eenling of een latere afwijkende toevoeging zijn. In een robuust weefsel als een grid kunnen meer verschillen naast elkaar bestaan dan in zorgvuldig gecomponeerde ensembles. M3H heeft veel ervaring in het maken van contextuele en stedenbouwkundige analyses en gebruikt deze om de waarde van de omgeving en de gebouwen te doorgronden.

sloop-nieuwbouw-web-1

Analyse straatwand, 3e Oosterparkstraat Amsterdam

2. Bouwkundige Opname
Een slechte bouwkundige staat is vaak de eerste aanleiding om sloop-nieuwbouw te overwegen. Daarbij is de fundering vaak het grootste probleem. Het herstellen van de fundering is een complexe en dure ingreep. Vocht, tocht, geluidsoverlast en slechte thermische isolatie zijn meestal eenvoudiger te verbeteren. Een goede bouwkundige opname kan inzichtelijk maken wat de staat van het bouwwerk is. Deze opname doen wij niet zelf maar kunnen wij door een gespecialiseerd bedrijf laten uitvoeren.

sloop-nieuwbouw-web-2

Nieuwbouw en renovatie, Wenslauerstraat 48 en 50 Amsterdam

3. Waardebepaling van het bouwkundig casco
Het bouwkundig casco bepaalt in grote mate de mogelijkheden voor hergebruik van het bestaand gebouw. De verdiepingshoogte en de overspanning bepalen de gebruiksmogelijkheden. De routing en toegankelijkheid bepalen of een gebouw flexibel ingedeeld kan worden. Verdiepingshoogte, overspanning en ontsluiting bepalen samen of de gewenste woninggrootte en differentiatie gemaakt kan worden. In tegenstelling tot renovatie biedt nieuwbouw de mogelijkheid voor het maken van een parkeerkelder waarmee een deel van de door vernieuwing toegenomen parkeerdruk kan worden opgelost. M3H heeft veel ervaring met woningonderzoek in relatie tot beukmaten en ontsluiting. Samen met een constructeur en een kostencalculator worden verschillende varianten getekend en doorgerekend.

sloop-nieuwbouw-web-3

Renovatievariant: toevoegen lift + galerijen aan bestaande flats, E-flats Poelenburg Zaandam

4. Cultuurhistorische Waardebepaling
Bestaande gebouwen bepalen de zichtbare geschiedenis van de stad, of het nu een zeventiende eeuws grachtenpand betreft of een woongebouw uit de jaren tachtig. Een stad vormt een dynamisch geheel waarin steeds weer veranderingen plaatsvinden. De architectonische kwaliteit van een gebouw staat niet op zichzelf maar wordt mede bepaald door de relatie van het gebouw met zijn context en de wijze waarop het gebouw zich voegt in zijn de bewoners. Bij nieuwbouw, maar ook bij hoogwaardige renovatie kunnen de woningen nieuwe doelgroepen bedienen zoals ouderen en mensen met een hoger inkomen. M3H heeft veel ervaring met bewonersparticipatie als een middel om bewoners te betrekken bij het planproces en plannen te maken die worden gedragen door de bewoners.

SLOOP-NIEUWBOUW-WEB-4

Herbestemming, Fokker terminal Den Haag

5. Participatie Bewoners en Omwonenden
Voor bewoners en omwonenden is een gebouw met zijn bewoners een onderdeel van de persoonlijke geschiedenis. Verandering van sociale samenstelling van de buurt grijpt in op deze geschiedenis. Zowel bij renovatie als bij nieuwbouw verhuizen veel van de bewoners. Bij nieuwbouw, maar ook bij hoogwaardige renovatie kunnen de woningen nieuwe doelgroepen bedienen zoals ouderen en mensen met een hoger inkomen. M3H heeft veel ervaring met bewonersparticipatie als een middel om bewoners te betrekken bij het planproces en plannen te maken die worden gedragen door de bewoners.

sloop-nieuwbouw-web-5

Bewonersparticipatie, Tugelaweg Amsterdam

6. Duurzaamheids Scan
Het renoveren van een casco is in veel opzichten milieuvriendelijker dan sloop-nieuwbouw. Bij nieuwbouw is het eenvoudiger om een energiezuinig gebouw te maken dat daardoor in de gebruiksfase energiezuiniger is. De extra energiebesparing van nieuwbouw in de gebruiksfase weegt echter lang niet altijd op tegen de extra energie van sloop nieuwbouw, waarbij veel energie verbruikt wordt voor het nieuwe (zware) casco. Inzicht krijgen in duurzame keuzen kan in samenwerking met verschillende adviseurs. M3H brengt samen met deze adviseurs de keuzemogelijkheden in kaart.

SLOOP-NIEUWBOUW-WEB-6

Onderzoek mogelijkheden duurzaamheid, Insulindeweg Amsterdam

7. Bouwkosten & Financiering
Zolang de financiële prikkels ontbreken om voor renovatie te kiezen is het in financieel opzicht vaak goedkoper om voor sloop-nieuwbouw te kiezen dan voor in principe milieuvriendelijkere renovatie. Ook de financiering waar bij nieuwbouw wordt gerekend met een levensduur van vijftig jaar (t.o.v. dertig jaar voor renovatie) is bij nieuwbouw eenvoudiger rond te krijgen. Bij renovatie is het moeilijk om alle risico’s van te voren in te schatten. Het bouwproces is onzekerder doordat het gebouw verborgen gebreken kan hebben. Het inzichtelijk maken van ontwikkel- en bouwkosten en het inschatten van de mogelijke risico’s is essentieel om de goede keuzen te kunnen maken. M3H werkt hiervoor samen met de kostencalculator.

sloop-nieuwbouw-web-7

Begroting varianten, E-flats Poelenburg Zaandam

8. Scenario’s schetsen, tekenen en rekenen
Om tot een goed programma van eisen te komen, wordt uitgebreid gestudeerd op de mogelijkheden van de plek. Ook onderzoek over de vraag of er überhaupt gesloopt moet worden hoort daarbij. Middels plattegrondstudies en schetsbeelden kan snel en effectief inzichtelijk worden gemaakt wat de verschillende keuzemogelijkheden zijn. Deze dienen als input voor financiële toetsing. Deze toetsing kan door de opdrachtgever en door derden geschieden.

sloop-nieuwbouw-web-8

Schetsonderzoek varianten renovatie + sloop nieuwbouw, Vijverstraat – Ter Gouwstraat Amsterdam

9.Typologisch Onderzoek
Door de jarenlange ervaring in de woningbouw kunnen wij zeer snel een typologische studie doen naar de mogelijkheden van een locatie. Door de locatie te onderzoeken voor zowel renovatie als voor sloop-nieuwbouw met verschillende ontsluitingsvarianten en stramienstudies met voorbeeldplattegronden, kan zeer snel een ‘rekenplan’ worden gemaakt. Dit biedt de basis voor principekeuzes en het formuleren van uitgangspunten.

sloop-nieuwbouw-web-9

Typologisch onderzoek stramienen + woningtypes, Insulindeweg Amsterdam

> Download M3H Werkwijzer, Renovatie of sloop-nieuwbouw (pdf)

terug naar boven